Page 68 - รายงานสรุปผลการดำเนินโครงการฝึกอบรมหลักสูตรการคุ้มครองการละเมิดสิทธิชุมชน สิทธิในที่ดิน ทรัพยากรและสิ่งแวดล้อม สำหรับเจ้าหน้าที่สำนักงาน กสม. ระหว่างวันที่ 19-23 สิงหาคม 2566 ณ โรงแรมกรุงศรีริเวอร์ จังหวัดพระนครศรีอยุธยา
P. 68
การโอนสิทธิในที่ดิน
การโอนที่ดิน เป็นการโอนทางทะเบียนอันก าหนดไว้ตามมาตรา 4 ทวิ กรณีจึงเป็นการโอนตามแบบที่กฎหมายก าหนดไว้
มาตรา 4 ทวิ ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 4 มีนาคม 2515 มีผล ดังนี้
ตามกฎหมายที่ดิน 1) การโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน หรือ
2) การโอนสิทธิครอบครองในที่ดินที่มีหนังสือรับรองการท าประโยชน์
3) วิธีการ คือ ต้องท าเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นตกเป็นโมฆะ
เหตุผล เพราะว่ากรรมสิทธิ์ในที่ดินอาศัยแสดงออกโดยทางทะเบียน ผู้มีชื่อปรากฏอยู่ในทางทะเบียนจึงเป็น
ผู้มีกรรมสิทธิ์ แม้ว่าเจ้าของที่ดินไม่ได้ครอบครองที่ดินอยู่ก็ตาม กรรมสิทธิ์ในที่ดินก็ยังเป็นของเจ้าของ
ที่ดินนั้น นอกจากนี้สามารถใช้ยันรัฐได้ หากรัฐประสงค์จะใช้ที่ดินของเอกชน รัฐต้องมีกฎหมายเวนคืน
การโอนที่ดินตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ท าได้ 2 ทาง
1) การโอนที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ ตามมาตรา 456 วรรคแรก ก าหนดให้ต้องท าเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ฝ่าฝืนตกเป็นโมฆะ
กรณีเป็นการโอนตามแบบ
2) การโอนที่ดินที่มีเพียงสิทธิการครอบครอง สามารถโอนโดยการส่งมอบการครอบครองตามมาตรา 1378 อันเป็นการโอนตามข้อเท็จจริง
ข้อสังเกต 1) แม้การซื้อขายที่ดินมีโฉนดจะมิได้ท าเป็นหนังสือและจดทะเบียนมีผลเป็นโมฆะ แต่หากผู้ซื้อได้เข้าครอบครองที่ดินดังกล่าวโดยสงบ เปิดเผยด้วยเจตนา
เป็นเจ้าของจนครบ 10 ปีเช่นนี้ ย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
2) แม้มีการโอนที่ดินที่มีหนังสือรับรองการท าประโยชน์ไปให้ผู้อื่นโดยไม่ท าเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณิชย์ มาตรา 4 ทวิ แต่สามารถสมบูรณ์ได้โดยการส่งมอบการครอบครองประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1378 (การโอนโดยวิธีนี้ท าให้ผู้มีชื่อในหนังสือ
แสดงสิทธิอาจไม่ใช่ผู้มีสิทธิครอบครองในที่ดินก็ได้ จึงไม่อาจใช้ยันรัฐได้ แต่สามารถใช้ยันระหว่างผู้โอนกับผู้รับโอนได้)
3) ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการท าประโยชน์ สามารถโอนกันได้ 2 วิธี คือ การส่งมอบการครอบครอง กับการโอนทางทะเบียน 10
